【地震や洪水などの災害を避けるために】土地探しで押さえておくべきポイント

こんにちは。おもきちパパです。

「マイホーム欲しいし、どこかにいい土地ないかなあ」なんて考えていませんか。

住宅会社を決める前に土地を決めちゃうと大変なことになりますよ！

一生住んでいくであろう土地を決めるのはとても重要で、とても難しいです。

今回は、私たちが土地探しで重視したポイントについて総まとめします。

不動産サイトなどで土地を見始めると、良さそうな土地が見つかることがあります。しかし直感的に飛びつくと、致命的なデメリットが潜んでいることがあります。

最低限避けたい項目のチェックリストと優先したい条件リストを持って土地を探すことで、冷静に判断することができます。

では行ってみましょー！

最低限避けたい項目

土地探しで着目するポイントには主に下記のようなものがあります。

• ハザードエリア内、活断層の上でないか
• 周辺の道路より低くないか（浸水リスク）
• 嫌悪施設（墓地や風俗店など）や心理的瑕疵（自殺・事故死など）がないか
• 工場や沼地の後でないか
• 私道がないか
• 都市計画上のエリアはどれか（低層住宅地や中層住宅地、商業エリアなど）
• 擁壁や盛土の有無
• 広さ、 地価、日当たりや方位
• 職場や街の中心地へのアクセス(駅、 高速道路のICからの距離)
• 大きな病院、スーパーや商店街との距離
• 地域の住民層や雰囲気・治安
• 近隣の坂の有無や歩道の幅、 前面道路の広さ
• 人通りや車通り
• 新興住宅地か旧住宅地か
• 小中学校区や高校学区

この中から、最低限避けたい項目と優先順位をつける項目に分けます。

ハザードエリア

ハザードエリアは津波、洪水（河川の氾濫）、高潮、土砂災害、活断層、などです。

高いお金をかけて土地を買うのに、あえて被災するリスクがあるところに住む必要はありません。家族や家を守るために必須の項目です。

探しているエリアの市町村のホームページで閲覧できますので、必ず確認してください。

• 福岡市ハザードマップ (福岡市役所)
• 北九州市ハザードマップ (北九州市役所)

活断層の上でないか

いくら耐震性が高い家を建てても、地盤が軟弱であればその耐震性は活かせないですよね。

地盤改良によって改善できる部分もありますが、丈夫な土地を選ぶに越したことはありません。

• 地盤サポートマップ (JAPAN HOME SHIELD)
• 住宅地盤情報 GEODAS (ジオテック株式会社)
• 土地条件図 (国土地理院)
• 活断層データベース (地質調査総合センター)

嫌悪施設や心理的瑕疵がないか

嫌悪施設は環境的瑕疵と心理的瑕疵があります。

環境的瑕疵	心理的瑕疵
騒音・振動・悪臭などを発生させる施設 ・工場など ・高速道路、空港など ・ごみ処理場、畜産飼育施設など	心理的な負担になる施設 ・墓地、火葬場 ・サイレンが聞こえる病院、消防署 ・事故物件

病院などはサイレンがうるさいというデメリットがある一方、何かあったときにすぐに受診できるというメリットもありますので、人によっては許容できる部分かもしれません。

工場や沼地の後では、土壌汚染があったり、水はけが悪かったりするリスクがあります。過去の地図が市町村のホームページで見れたりしますので、探してみてください。

私道がないか

私道はトラブルのもとになりかねないので、可能な限りない方が良いです。

区画を分けて販売する大手ハウスメーカーの土地は、公道に出るまでの道が私道になっているものもあります。

残りの項目に優先順位をつける

最低限避けたい項目を満たしていたら、次は残りの項目に優先順位をつけます。

• 都市計画上のエリアはどれか（低層住宅地や中層住宅地、商業エリアなど）
• 擁壁や盛土の有無
• 広さ、 地価、日当たりや方位
• 職場や街の中心地へのアクセス(駅、 高速道路のICからの距離)
• 大きな病院、スーパーや商店街との距離
• 地域の住民層や雰囲気・治安
• 近隣の坂の有無や歩道の幅、 前面道路の広さ
• 人通りや車通り
• 新興住宅地か旧住宅地か
• 小中学校区や高校学区

夫婦で重要視したいポイントは違います。自分が優先したい項目を順に並べて、それぞれ何点なのかを考えるのがオススメです！

私たちは、下のようにエクセルに夫婦の優先順位を作って、候補の土地がそれぞれ何点かをつけていました。

自分の間取りが実現できるか

最後になりましたが、自分が建てたい間取りがその土地の広さや形で実現できるのか、ということもとても重要です。

そのためには、土地探しの前に自分が建てたい住宅会社を決めておき、おおまかな間取りを作成してもらうことが必要です。

また、住宅会社の営業さんに土地の評価も一緒にお願いすると、プロならではの目線でのアドバイスが聞けたり、相場並みの価格かどうか相談したりすることもできます。

住宅会社を選ぶ前に土地を先に買ってしまうのは、とても危険ですので注意してください！

その他のポイント

その他のポイントとしては、実際に現地を見に行ったときに確認すべきところになります。

• 近隣の住宅との高低差や日当たり
• ゴミ捨て場の場所
• 隣地境界が明確に決まっているか（不動産業者の書類を確認）
• 道路の広さや電柱などの位置
• 歩道があればその切り下げの場所、など

雰囲気や景観は行って五感で体感しなければ分かりません。近くの公園がとても充実している、山が綺麗に見える、など加点ポイントが見つかるかもしれません。

土地探しのおすすめサイト

土地を探すには「at home (アットホーム)」一択です！

最も掲載数が多く、不動産業者もアットホームを見て探していますので、これを見れば間違いありません。

相場を把握するには、土地公示価格を参考にすると良いかもしれません。ただ、人気エリアはこの価格より高値になっている可能性もあります。

土地総合情報システム(国土交通省)

5. 最後に

100点の土地は絶対にありません。必ず何かを妥協しなければ決められません。

「土地探しは60点で御の字」、という話も聞きます。裏返すと、それくらい良い土地は少ないということなのです。

いざ土地を買おうとする前に、たくさん土地を見て相場感を身につけてください！💪

「お！この土地は70点くらいある！」

「この50点の土地はずっと残っているなあ。。。」

「ここは少なくとも今までに見た土地の中では一番いい70点の土地だ！」

良さそうな土地を見つけるたびに点数をつけていけば、それなりの判断ができるようになります。

相場よりやや高い物件の場合は、予算オーバーであることを伝え、値引きや建物があれば解体費込みにする交渉もチャレンジしてみてもいいかもしれません。

ただ、土地は売主さんにとっても思い出が詰まったもの土地である可能性があります。一方的で相場不相応な値切りは相手を不快な思いにすることもありますので、住宅会社の営業さんや不動産屋さん相談するのが良いです。

最後に参考になるYoutubeのリンクを貼っておきます。ぜひ見てみてください！

<参考>
「ver41. 土地探しの基本を学ぶ」(オガスタ新潟の社長チャンネル)